题图：Oceania在奥克兰Meadowbank的退休村。
割肉潮大爆发！新西兰近两成联排别墅“流血亏售”，巅峰期接盘侠惨赔近百万
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（《澳纽网》综合编译报道） 新西兰上市养老村所有者及运营商 Oceania Healthcare 今日发布了截至 2026 年 3 月 31 日的全年财报。数据显示，在艰难的市场环境下，该公司目前在全国范围内仍有价值 2.27 亿纽币的新开发库存（新建但尚未售出的房源）等待消化，今年将暂停向股东派发股息。
一、 待售库存概况：奥克兰占六成，去化速度正在提升
Oceania 目前拥有总价值 31 亿纽币的房产组合。财报披露，截至今年 3 月 31 日，其未售出的开发库存区域分布如下：
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奥克兰地区： 占 60%
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北岛其他地区： 占 35%
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南岛地区： 占 5%
其中，奥克兰这 60% 的待售库存分布在旗下 9 个养老村项目中，包括 Lady Allum、The Sands、Waterford、Meadowbank、Eden、Remuera Rise、The Helier、Elmwood 以及 Franklin。在全部待售库存中，独立生活单元（Independent living units）价值 1.575 亿纽币，护理套房（Care suites）价值 6930 万纽币。
Oceania 发言人强调，未售出的开发库存是分阶段开发业务的正常现象。“它代表着随着销售推进将释放的未来现金流。重要的是发展轨迹，而我们的轨迹是年内成功去库存 1.15 亿纽币。”
首席执行官 Suzanne Dvorak 也对公司的销售进展表示满意。她指出，尽管奥克兰仍有较高比例的未售库存，但近期的销售势头有所上升。“未售出开发库存已经从 2025 财年的 3.42 亿纽币降至 2026 财年的 2.27 亿纽币，降幅达 34%。即使我们在投资组合中新增了 71 个单元，依然通过严格的销售策略实现了 1.15 亿纽币的净库存削减。”
据悉，该公司在上一财年共售出 603 个单元，比 2025 年增长了 16%。
二、 奥克兰三大重点项目销售现状
财报还特别详细披露了奥克兰几个主要项目的空置情况：
1. Meadowbank 养老村（待售率 35%） 位于 154 Meadowbank Rd 的 Meadowbank 项目共有 297 个单元，截至 3 月底，有 35% 的新房源仍未售出。反之，有 65% 的房源已售出并入住或正在申请中。该村在上一财年刚刚开放了全新的 Ōrākei 大楼，增加了优质的专业失智症护理设施。
2. The Helier 豪华养老村（待售率 26%） 位于 St Heliers、价值 1.5 亿纽币的高端养老村 The Helier 目前已售出 74% 的独立生活单元/公寓，意味着仍有 26% 的单元空置。Dvorak 坦言，该高端项目开业恰逢经济艰难时期，销售自然面临挑战。不过她也强调，根据她在墨尔本和悉尼的经验，高端养老村的销售周期通常较长。
3. Franklin 养老村（待售率 20%） 位于 Pukekohe、投资超 5000 万纽币的全新 Franklin 养老村目前有 20% 的房源待售（80% 已售出或正在申请购买居住权）。今年 2 月，该项目的第一阶段（31 栋别墅及豪华社区中心）刚刚由新西兰老年人事务部长 Casey Costello 剪彩开业。
三、 财务概览：营收微涨，净利骤降
尽管销售提速，但宏观环境依然对公司的底线利润造成了严重冲击。
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营业收入： 增长 6%，从上一财年的 2.606 亿纽币升至 2.671 亿纽币。
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净利润： 出现断崖式下跌，从去年的 3040 万纽币骤降至本年度的 10 万纽币。
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总资产： 从 2025 年的 29 亿纽币增至 31 亿纽币。
高管薪酬方面，CEO Suzanne Dvorak 在本财年获得了 240 万纽币的总薪酬。
Oceania 董事会主席 Liz Coutts 表示，董事会对 2026 财年取得的进展感到高兴，并认为公司正以实质性的强劲姿态进入 2027 财年。然而，由于目前的财务状况，今年将不向股东派发股息，董事会承诺“随着现金生成的增加”将恢复分红。
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